Le locazioni ad uso commerciale ai tempi del Covid19

L’emergenza coronavirus che dilaga a macchia d’olio su tutto il territorio italiano e le recenti disposizioni governative volte al contenimento della diffusione della pandemia in atto, stanno avendo inevitabili riflessi sull’economia del Paese, precludendo a molti esercenti attività commerciali di potere proseguire nelle attività in corso.
Ed invero, durante tutto il periodo di vigenza delle misure che impongono la chiusura degli esercizi commerciali, gli esercenti si troveranno a dover fronteggiare diverse difficoltà, prima tra le quali quella di far fronte alle obbligazioni di pagamento del canone di affitto.
Si pone, dunque, il problema di comprendere quali possano essere le tutele contrattuali attuabili dal conduttore di un immobile in presenza di una situazione di oggettiva impossibilità di svolgere la propria attività lavorativa in funzione della quale lo stesso si era in precedenza impegnato contrattualmente.
Il primo passo per il Conduttore è quello di esaminare il contratto di locazione sottoscritto, onde verificare se tra le clausole sia stato disciplinato o meno il caso di “forza maggiore”. Se il contratto non contiene clausole “ad hoc” occorre allora esaminare la questione alla luce delle norme dettate dal codice civile.
Al riguardo, si possono verificare due casi. Il primo attiene ad immobili condotti in locazione siti all’interno di un’area più ampia (es. Centro Commerciale, Circolo Sportivo) che viene chiusa per l’emergenza Coronavirus. In tale ipotesi, al Conduttore è sottratta la materiale disponibilità delle aree oggetto di locazione e, dunque, gli viene materialmente interdetto il godimento dei beni concessi in locazione. Pertanto, se da un lato il locatore non potrà adempiere al suo principale obbligo nascente da contratto, che è quello di garantire il godimento della cosa locata durante la locazione (art. 1575, n. 3 codice civile), e non sarà ritenuto responsabile, in quanto costretto da un provvedimento dell’autorità, dall’altro non potrà chiedere al Conduttore la controprestazione. L’art.1463 codice civile, al riguardo recita: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito”.
Il secondo caso, riguarda l’ipotesi, quella più comune, dei locali commerciali “ su strada”, dove il conduttore continua a disporre del bene, ma non può utilizzarlo a causa delle restrizioni dettate dal Governo per far fronte all’emergenza in atto. In questo caso il conduttore nel periodo di chiusura “forzata” dell’esercizio commerciale potrà optare per la sospensione, rinviando eventualmente, il pagamento dei canoni di locazione fino alla conclusione dell’emergenza.
Per l’ ordinamento giuridico italiano, l’inadempimento ad un’obbligazione contrattuale, quale quella di pagamento del canone locativo, porta al debitore conseguenze “negative” , solo se l’inadempimento è imputabile a sua colpa, che per legge si presume. Quindi, per non subire gli effetti negativi dell’inadempimento, il debitore dovrà provare che la mancata o inesatta esecuzione della prestazione è stata determinata da “impossibilita’ della prestazione derivante da causa a lui non imputabile” (cfr. art. 1218 codice civile). Ma come può il conduttore dimostrare che il ritardo nel pagamento del canone di locazione è incolpevole? Innanzitutto potrà invocare i principi di buona fede e correttezza di cui agli artt. 1175 e 1375 codice civile, espressione del principio di solidarietà sancito dall’ art. 2 della Costituzione, inviando una missiva al locatore, nella quale si evidenzia che la sospensione dei versamenti dei corrispettivi locatizi costituisce una misura necessaria per ricondurre ad equità il contratto, atteso che a causa dello stop alle imprese imposto dalle restrizioni governative (DPCM del 11.03.2020; DPCM 22.03.2020)e per tutto il periodo della sua durata, ha per lui perso utilità la controprestazione, ossia il godimento dei locali oggetto di locazione; Ed invero, è di palmare evidenza che la funzione economica dei contratti di locazione in essere non è di fatto realizzabile durante la vigenza di dette restrizioni governative, atteso che nei contratti ad uso commerciale il contatto con il pubblico costituisce una qualità essenziale ed irrinunciabile dell’uso del bene immobile locato. Ma vi è di più, il conduttore ex art 1256 c.c. potrebbe essere legittimato a sospendere il pagamento dei canoni di locazione fino a che dura lo stop imposto dall’emergenza sanitaria Covid-19, poiché l’impossibilità temporanea della prestazione comporta ex lege, un immediato effetto sospensivo del rapporto, che rimane in quiescenza finché non cessa l’impedimento, con conseguente sospensione di tutti gli obblighi ed i doveri che discendono dal contratto. Nel caso di specie, è pacifico che i decreti governativi supra richiamati rientrano tra “ordini o i divieti sopravvenuti dell’autorità amministrativa”, c.d. “factum principis”, ipotesi emblematica di “impossibilità sopravvenuta della prestazione” rilevante ai sensi del citato art. 1256 codice civile. Orbene, in applicazione dei principi generali di buona fede, correttezza e solidarietà, e dell’art. 1256, comma 2, codice civile, il Conduttore potrà evitare gli effetti pregiudizievoli del ritardo nell’adempimento della prestazione almeno per tutto il periodo dell’emergenza, rinviando il versamento dei canoni locativi fino a che dura lo “stop” decretato dal Governo.

di Avv. Rosaria Tuccillo – avvocato giurista d’impresa per Vecchione & Partners

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Redazione XXI Secolo

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