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domenica, 29 Gennaio 2023

Cioccolanti, lo Studio che “muove gli immobili”

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Davide Franciosahttps://www.21secolo.news
27 anni, poliedrico, sensibile, napoletanissimo. E' Compositore video-grafico e operatore di comunicazione sociale. Malato di "teatrite acuta", appassionato di cinema, musica, lettura e scrittura creativa, ha l'Africa nel cuore. Sogna di diventare editore e un teatro tutto suo.

E’ tra i settori commerciali più importanti, più discussi, più delicati. In Italia negli ultimi 10 anni il “bene immobile” ha subito una grossa trasformazione grazie a provvedimenti legislativi che hanno favorito, tramite il project financing, il processo di finanziarizzazione di fondi per l’immobiliare.

Sembrano lontani gli anni ’90, il periodo d’oro del settore immobiliare che attestava un boom demografico e un’importante crescita economica del mercato e del paese. Ma la soluzione alla crisi e alle difficoltà sta avvenendo attraverso nuovi servizi, nuove formule di affitti, vendite, mutui e finanziamenti regolati tra le fasce delle popolazione, attraverso una crescente attenzione alla salvaguardia del paesaggio e delle aree verdi, al migliorando delle condizioni di sicurezza, dell’efficienza energetica ed alla riqualificazione del patrimonio abitazioni esistente. Tutti questi mutamenti stanno determinando, per gli operatori del settore, la necessità di mettere in campo capacità imprenditoriali e gestionali sempre più sofisticate. Capacità che, secondo i dati ISTAT, nel terzo trimestre 2014 hanno attestato la ripresa del settore immobiliare.

E’ sull’onda di queste novità, di questo settore in continuo divenire e attento ai cambiamenti, alle necessità e alle difficoltà del mercato italiano, che abbiamo intervistato il dott. Aurelio Cioccolanti, titolare dello “Studio Professionale Cioccolanti”, gradito ospite alla festa del primo anno di vita del XXI SECOLO. Lo Studio, composto da un team di professionisti con un’esperienza trentennale nella gestione dei patrimoni immobiliari, opera con l’obiettivo di supportare le P.A. (ovvero i grandi e piccoli proprietari immobiliari) nella progettazione, gestione, dismissione e valorizzazione dei Patrimoni Immobiliari.

Studio Cioccolanti_21secolo

Dott. Cioccolanti, lei opera in una città dove gli immobili, soprattutto quelli storici, hanno costante bisogno di essere recuperati e “valorizzati”. Ci spieghi il suo lavoro in cosa consiste.

«Ci occupiamo della “Vita” di un immobile; uno degli slogan degli ultimi anni più appropriato era: ”Facciamo muovere gli immobili”, ed è proprio così! Occorre seguire la Vita dei nostri fabbricati, monitorare, manutenere, gestirne costi e ricavi, regolarizzarlo ovvero adeguarlo alle nuove normative, prevederne la riconversione o la trasformazione fino alla riqualificazione ovvero alla dismissione in uno scenario principale che è la massimizzazione della redditività. Questo è il nostro lavoro, il nostro servizio! La Sua domanda però mi consente di affrontare un tema a me particolarmente caro e cioè quello della riqualificazione di manufatti o complessi storici di cui la nostra città è ricchissima; qui il tema impatta fortemente con il più ampio concetto di riqualificazione territoriale. Rilancio una proposta in parte già al vaglio di alcuni operatori economici e politici. Innoviamo ed introduciamo una norma che consenta l’acquisizione al patrimonio comunale di tutti quei manufatti (privati) in stato di degrado ed abbandono da oltre 50 anni; concediamoli al prezzo simbolico ad imprenditori che si obbligano, in cambio, alla realizzazione di un progetto di valorizzazione del manufatto e dell’area adiacente. Alleggeriamo i vincoli imposti dalla Sovraintendenza (senza con ciò prescindere dalla conservazione di storia ed arte) e liberiamoci dai cavilli burocratici. Occorre muoversi e questa vivacità spetta ai politici. Abbiamo bisogno assoluto di buona politica -senza alcun dubbio- ma anche di politica del fare e del coraggio».

Che servizi offre lo Studio?

eqrq«Il panorama dei servizi che lo Studio assicura e propone spazia nel contesto più ampio dei servizi di Asset e Property Management. Il nostro compito è quello di assistere i proprietari nel processo di Valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare. Abbiamo sviluppato un contesto di servizi e consulenze capaci di ottimizzare qualsiasi filiera immobiliare pubblica o privata. Regolarizzazione formale e tecnica (censimento utenza, rilievi e sopralluoghi, accatastamenti, rilievi topografici); regolarizzazione amministrativa (stipula e rinnovi di contratti, aggiornamento ed adeguamento dei canoni e degli oneri accessori, gestione imposte e tasse); assistenza e supporto a processi di dismissione; valorizzazione patrimoniale intesa quale riconversione, trasformazione e riqualificazione di manufatti e complessi ed aree. Tutte le attività finalizzate allo scopo principale: ‘Massimizzare la redditività’».

Nella sua esperienza ultraventennale da titolare e direttore tecnico, ha ricoperto grandi incarichi nella gestione dei patrimoni immobiliari pubblici. Ci racconti quali sono stati i più importanti e speciali.

immobiliare_21secolo«Abbiamo avuto l’onore e l’onere di coordinare e dirigere progetti importanti che hanno segnato un’epoca nel comparto del Property Management in Italia. Siamo stati responsabili del supporto al primo processo di cartolarizzazione avviato in Italia sugli immobli INPDAP-INPS; siano stati responsabili della gestione del patrimonio INPDAP su tre regioni distinte Campania, Lazio e Toscana. Abbiamo avviato e diretto il progetto di Valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare del Comune di Napoli sia di quello storico che quello di edilizia residenziale pubblica; un mega progetto di alienazione di beni pubblici per oltre 15.000 unità immobiliari (13000 di edilizia popolare e 2500 di patrimonio storico) per un valore patrimoniale di vendita di oltre 600 milioni di euro. Abbiamo gestito il progetto di acquisizione dei beni demaniali dallo Stato alla Regione Campania e quindi alla concessionaria EAV (Ente Autonomo Volturno); attraverso le nostre attività è stato possibile acquisire al patrimonio immobiliare regionale oltre 800 unità catastali per un valore stimato di circa 200 milioni di euro».

Qual è la condizione del “mattone” oggi a Napoli e in Campania?

immobiliare_21secolo«Fino a soli pochi anni fa le famiglie investivano risorse nell’acquisto di un’abitazione per poi successivamente venderla allo scopo di acquistarne una nuova. Oppure, in una prospettiva di un investimento dal sicuro rendimento, molti compravano, attendevano fiduciosi la rivalutazione e vendevano incassando una sostanziosa plusvalenza. Il mercato immobiliare, complice la recessione, ha subito purtroppo negli ultimi anni un calo vistoso in particolare nelle zone non immediatamente centrali. Un fenomeno che ha riguardato tutti, Stati Uniti ed Europa compresi, ma in particolare l’Italia ed ancora più in particolare la nostra città. La crisi finanziaria internazionale ha messo in difficoltà tutte le singole componenti; tra il 2006 e il 2014 il mercato immobiliare italiano ha perso circa il 30% in termini di compravendite e negli ultimi tre anni poco più del 15% in termini di valore. Le finanze pubbliche sono assorbite dall’espandersi delle spese correnti e lasciano poco spazio agli investimenti. La risorsa principale rimane la ricchezza delle famiglie italiane, un valore da primato, che potrebbe risollevare le sorti del mercato immobiliare qualora quest’ultimo offrisse rischi accettabili e rendimenti adeguati. Il mercato delle costruzioni costituisce più del 10% della ricchezza nazionale, coinvolge circa 2 milioni di addetti ed è la parte dell’economia che ha trainato la seppur modesta crescita economica italiana dagli anni ‘90 al 2007».

Come si valorizza un immobile?

«Un immobile si valorizza attraverso la “cura” costante della sua stessa “vita”. Valorizzazione è: gestione; massimizzazione della redditività; regolarizzazione; riconversione; trasformazione; riqualificazione e dimissione».

Quali sono le prossime iniziative e i progetti che lo Studio ha in cantiere?

immobiliare«Abbiamo sottoscritto proprio in questi giorni una convenzione con uno dei comuni dell’hinterland campano tra i più importanti e popolosi; gestiremo il patrimonio immobiliare ponendo le basi per la successiva dismissione; abbiamo, da tempo, avviato un programma che ci condurrà, entro il prossimo trimestre, alla firma di contratti con numerosi altri enti ed abbiamo l’ambizione di riuscire a fare la nostra parte in uno dei progetti di riqualificazione più prestigiosi e qualificanti che investe una delle più belle città del nord del Paese con un programma di Valorizzazione integrato che parte dai manufatti storici e coinvolge strade e finanche i costumi di quella realtà territoriale.

Qual è il sogno più grande per un manager immobiliare? Quale il suo?

immobiliare«Mah… risposta difficile. Non parlerei di sogni ma di obiettivi possibili e di ambizioni; il nostro obiettivo è contribuire, con la competenza e la passione per il lavoro, allo sviluppo ed alla rinascita dei patrimoni immobiliari pubblici (e privati) esistenti supportando gli enti con strumenti e modelli di gestione innovativi ed all’avanguardia capaci di trasformare -nell’immediatezza- una gestione carente in una gestione efficiente e produttiva, consentendo quindi ai proprietari privati ovvero alle Pubbliche Amministrazioni di fare cassa, muovere liquidità ed economia reinvestendo i proventi in opere e servizi utili».

Nel ringraziarla per la disponibilità, le chiediamo di lasciare un messaggio a quanti imprenditori immobiliari, oggi, scelgono di non traslocare ma di investire in Campania.

immobiliare_21secolo«Non c’è altro messaggio che questo: NON MOLLARE! Abbiamo il dovere di non piegarci di fronte ai prepotenti, di non piegarci di fronte all’arroganza ed alla protervia di imprenditori disonesti o di politici corrotti; abbiamo il dovere di lottare fino all’ultimo respiro per ridare dignità al nostro territorio individuando ed isolando gli sciacalli ma soprattutto alimentando culturalmente il Valore immenso della legalità che non è un termine fine a se stesso ma al contrario un concetto pieno di forza e contenuti; dobbiamo abbeverarci tutti alla fonte dei comportamenti virtuosi trasformando vizi e ritardi, riempendo il nostro fare solo di idee e rendendole, di conseguenza, opportunità».

 

Per maggiori informazioni www.studiocioccolanti.com

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